Christopher Joye：降息对房价究竟有何影响？
2014-10-11
来源：
今日澳洲
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今日悉尼讯 澳洲东部时间6月24日 央行无止境的降息有没有对澳洲房产市场产生影响？今天我们来找找答案。
每日更新的新的RP房产价格指数最大的好处就是我们可以把握房产市场的最新脉搏。今天我将用这些数据来分析澳洲整体房产市场以及部分单个的房产市场的表现。
澳洲的房产市场自5月起开始进入淡季，这将持续至8月。我下面的第一个表格列出了澳洲整体和8个省会城市的所有住宅的指数，这展现出通过加权平均求出的澳洲所有现存的房产（包括独栋别墅和单元房）的价格指数变化。
我们可以发现：2012年1月份，澳洲的住宅房产价值下降1%，在接下来的2月和3月里季节性调整之后房价逐步恢复。实际上房价指数表明知道4月15日仍处于增长趋势。这使得我们联想到央行去年11月和12月份调低利率。而今年2月份很多大银行独立与央行将利率提高10到15个基点，如澳新银行等。
所以在5月份降低利率之前，澳洲的购房者所面临的前四个月利率都处于上调状态；这基本上抵消了12月份降息的影响。正如我们在上表中所看到的那样，澳洲的房价从四月中旬到五月底是出于下跌状态，这并不稀奇。尽管央行于5月1日出乎意料的将利率下调50个基点，四大银行知道到5月的第二周州牧才作出回应，很多银行直到月底才对降息作出回应和调整。
不管对错，央行6月份再次降息，我们可以从表中看到，从那时起或者更确定的从五月底起，澳洲的房价指数又开始恢复上升趋势。事实是：在传统意义上的房产淡季，6月份澳洲的房价出乎意料的上涨。
单个城市房产市场表现如何呢？我的第二个表格汇聚了悉尼，墨尔本，布里斯班，堪培拉，黄金海岸和珀斯的房价指数。
从表中我们大概可以看出三个特点。首先，澳洲第二大城市——墨尔本的表现最糟糕，它拉低了全国的水平。然而，一些不确定的市场信号显示出墨尔本房产的价值在稳定下来。
第二，表中包括的所有的城市，尤其是布里斯班和黄金海岸，都反映出自从5月底以来开始复苏的景象。正如我之前所强调的，悉尼市场引领着这一变化，对5月的降息反映最为迅速。
最为关键的一点是，黄金海岸、悉尼、以及堪培拉的房价都比2011年年底的水平要高。布里斯班和珀斯市场的资产价值比2009年和2010年增长了35%。今年到目前为止，墨尔本的房产价值足足跌了5%,尽管6月开始上涨。
Rismark对澳洲房产市场的最新预测显示，房价市场在2012年将总体上表现平平，尽管有些地方的市场表现会有所不一。相比之下，预期房租将在合理的空间内上涨，这意味着投资者的租金收入也会增加。
对于今年接下来的时间，我们可以对市场保持乐观的态度。现在的贷款者可以以史上很低的利率水平借钱：像UBank的贷款活期年利率为5.62%，而3年的固定年利率只有5.75%。
在之前的栏目里我已经说明了：自从2011年伊始以来，澳大利亚的（房价）大量缩水主要集中在“豪宅”市场。这主要是全球金融危机之后金融业人员的利润预期持续下降所致。这一变化就好比是一个公司的未来的现金流突然降级——股票价格将相应的下跌。在房价超过300万澳元的极其高端的豪宅市场，市场参与者就见证了房价的大幅度变化。最终资产价值将回到一个基准的水平左右。
然而，澳大利亚房价在40万澳元左右的中端市场的买家，80%的人卖出的价格都低于70万澳元。在这一庞大的市场中，自从2011年1月以来资产减值不到3%。（Wendy）
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