下沉市场扩张明显，北上广深写字楼仍有3000万平方米供应缺口

9月7日，仲量联行发布《2021中国办公楼市场白皮书》显示，北上广深4大一线城市办公楼市场供应缺口高达3000万平方米。

通过2005至2020年的数据进行比对分析，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，会推动优质办公楼市场需求增加547平方米。其中深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲，一亿元人民币的增长带来1,672平方米的办公楼使用需求。

除一线城市外，其他拉动力较强的城市则多为经济实力雄厚，大型企业扩张需求稳健的济南、西安、成都等省会城市。

仲量联行测算，其中北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米，经济总量排名前10城市的潜在需求总量则超过其他200多座城市的需求潜力总和，体现出中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征。

根据《白皮书》）显示，中国经济总量前50大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6,000万平方米的差距，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上，中国办公楼市场的整体供应端还有20%左右的增长空间。

但从另一个角度来看，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。尤其是全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态，未来进一步开发的空间已经较为有限。

办公楼需求潜力指数

此外，根据仲量联行的统计，过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米。

从城市层面看，至少有80家全国性企业已经在100多座城市设立了办公地点或者在短期内有租赁计划，这也让企业在购置、租赁和使用房地产方面的花费与日俱增，一家业务范围遍布全国的中资企业每年与房地产相关的成本可达上亿元人民币，阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元/年。

在租金和体量方面，中国内地仅有北上广深等4座一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1,000万平方米，六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米，相当于每座城市里只有5至8栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比，超过30%的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他内地城市的租金水平都排在全球50名之后。

办公租赁成本指数 (发展和成熟期城市)

仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部负责人张静表示，随着中国企业在‘下沉市场’扩张速度的加快，这些规模相对有限的城市聚合在一起，能催生出巨大的需求体量，构成未来的增长极，拓宽中国办公楼市场的发展路径。