度假屋暴跌30%！税务局出台新规严查退税抵扣，新州维州房东降价急售（组图）

随着今年以来一系列政策和税改方案的相继出炉，在海滨或乡村拥有一套度假屋的梦想正在逐渐失去吸引力。由于政策收紧，度假屋业主如今越来越难通过合理避税来降低持有成本。

不过，新规也带来了一丝积极影响。如果短期内有更多房屋在旺季流向租房市场，那么对于在学校假期和节日季寻觅房源的游客来说，这无疑是个好消息。

Peter 和 Lynn Shillinglaw 在他们位于维州莫宁顿半岛 Rosebud 的租赁投资物业。图片来源：Louis Trerise

事实上，在新州和维州，早在联邦工党宣布将取消针对既有房产（含度假屋）的负扣税和资本利得税优惠之前，度假屋市场就已在连续加息的重压下苦苦支撑。更糟糕的是，澳洲税务局（ATO）上个月出台了一项独立裁决，极大地限制了业主抵扣费用的能力。

维州莫宁顿半岛当地房产中介 Seachange Property 董事 Geoff Oxford 指出，如果业主现在选择离场，他们将面临一个去化极其缓慢的市场。

他表示，在过去20年里，房产在市场上的平均销售天数约为45至60天，而现在这一数字几乎翻倍。虽然房价正在下跌，但依然无人问津，因为没有人愿意入手一栋从买下第一天起就在亏损的投资房。

根据最新税审规定，度假屋业主如果无法证明该房产的主要目的是“创造收入”而非“个人享用”，便不能申报房贷利息、市政税等费用的税务申报抵扣。这意味着，如果业主在圣诞等旺季自住，或者拒绝了大部分租赁申请，其持有成本的大部分将无法冲抵。

这套新规将适用于2026-27财年的报税，眼看维州和新州的学校假期即将在接下来两周内陆续开始，留给业主考虑和应对的时间已经不多了。

值得注意的是，澳洲税务局（ATO）的这一裁决紧随工党公布大规模税制改革两周后出台，该法案已于周四在联邦议会正式通过。

对此，Geoff Oxford 坦言，政府不应插手干预业主如何管理自己的资产，正如他们绝不会指导普通人如何做生意。由于新政限制了业主在圣诞等黄金旺季自用度假屋的权利，这必将驱使大批业主做出卖房的决定，从而让原本已步入下行通道的半岛市场面临更严重的供给过剩。

在有“墨尔本富人游乐场”之称的莫宁顿半岛，房价已经历了一轮惨烈的暴跌。数据提供商 Cotality 统计显示，Flinders、Sorrento 和 Blairgowrie 等富人区的房屋中位价已较新冠疫情期间的巅峰期暴跌22%至31%。

悉尼北部海滩也面临着同样的命运。自2021和2022年疫情高峰期以来，Terrey Hills 的房价中位数已下跌22.3%，Avalon Beach 跌幅也达13.7%。

LJ Hooker Palm Beach 销售中介 Peter Robinson 证实，北部海滩市场近几年持续低迷。虽然由于地段优势仍有部分交易，但成交量已无法与三四年前相比，整体价格大体回落了5%到15%，目前“绝对是个买方市场”。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 分析指出，疫情期间在极低利息环境下买下度假屋的买家曾大量涌入，但当后续利率开始一路走高时，挂牌房源便不断增加。

她表示，除了税收新政，多地地方议会对 Airbnb 的监管政策也在大举收紧。有些地区被限定一年只能经营六个月，有些甚至更加严格。虽然不一定会引发疫情后那样的狂轰滥炸式抛售潮，但这无疑令持有度假屋的成本效益大打折扣。

面对新政，部分业主选择靠“高出租率”破局

尽管政策阴霾笼罩，依然有不愿割肉的业主选择积极破局。在莫宁顿半岛经营短租物业管理公司的 Peter Shillinglaw 表示，虽然自己并非对政策变化毫无怨言，但他选择“坚持到底”。

他认为，目前的当务之急是努力提高订房率，通过提高入住率来弥补这些额外增加的财务压力。为此，他正在与自己的税务代理进行紧密沟通，力求在保护自身投资房的同时，为旗下托管的其他业主提供合规、合理的避税建议。

大约五年前，Peter 结束了长达20年的大厂白领职业生涯，搬到莫宁顿半岛开辟了这门短租管理业务。如今，他不想再向艰难的生活低头，也没有重返企业界的打算，这成为了他坚守这一业务的最大动力。

与他持有类似看法的，还有全国性物业管理公司 L'Abode Accommodation 的总经理 Georgia McAleer。

她指出，许多业主可能会做出同样的选择，更频繁地把房子投放到短租平台，特别是在圣诞节等假期旺季，“我们的目标就是为业主尽可能填满短租日历。尽管业主偶尔也会自住，但目前的首要目标是维持高入住率。这在一定程度上，也顺应了政府希望这些闲置度假屋能够成为‘积极投资性租赁房’的初衷。”