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什么是地段?丨实在是高

2019-06-21 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

城市化的进程推动了经济的发展,原本在老家务农的农民大婶,在进城找到工作后,生活一下在出现了翻转。原本扛着锄头在地里忙农活,进城后成了住家工。

吃鸡,刷斗音,玩微博,没事去附近的商城转转,看看有没有什么打特价的衣服。

这一切的背后却掩盖不了一个事实,改变生活很容易,改变阶级很难。

无论是农民还是住家工,本质上还是社会上最底层的老百姓。

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如果说阶级是每个人要通过几代人要逾越的鸿沟,同样的原理是也适用于城市的土地。

人人生而平权而不平等,土地的阶级划分很严重。

老上海人的鄙视链里那句:“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”,依稀在我耳边回响。

人类在20世纪所有的发明都改善了郊区的居住环境,无论是地铁,高速公路,连锁店和购物中心。

在中国,政府做到更彻底,直接把政府办公大楼迁到郊区。但遗憾的是至今为止,城市地段今天依然存在——郊区还是郊区,市区还是市区。

60万澳币可以在银座附近买一个30平方米的小套房,一小时地铁外的八王子你却可以至少买入四套中古独栋别墅;

75平方米的上海静安寺公寓卖到了850万的天价,只有25分钟高铁距离的昆山,最便宜的别墅才125万起。

郊区的生活改变了,但郊区的地位从来没有变过。

无论多么发达先进的城市,你都可以选择住的更大一点,更便宜一点,但人们最终还是选择了拥挤在市中心那附近那几公里。

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地段的需求来自地段本身大量而又高度集中的资源,无论是工作的机会,通勤的时间还是玲琅满目的商业配套与购物中心。

追求城市地段的阶级平权,追求地段共产主义是每个政府的希望。因为这样可以有效疏散人群,解决交通拥堵,减轻公共设施的压力。

可是世界所有的现代都市都是2/8法则——80%的人集中在了20%的地段里。

告诉你一个小秘密,全东京最繁华的商圈银座,它的地价已经超过1985年的最高点。这就是地段的魅力。

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看到这里读者可能会想,我所说的不就是李嘉诚的经典名句:地段,地段还是地段。

是也不是。

李嘉诚先生所讲的是一句正确的废话,因为他没有告诉我们什么才是地段。伟人们的话大多模棱两可,留下了很大的空白让我们去思索。

诸葛亮在出师表里写到:亲贤臣远小人。请问谁是贤臣,谁又是小人呢?

自古以来大奸似忠,大忠似奸,没有具体的评判标准,这就是一句空话。

如果·此时此刻,您心想CBD市中心就是地段的话,那您就错了;

如果您按CBD的标准买入墨尔本和布里斯本的市中心,那您的投资会牢牢的被套住;

如果您认为政府规划的地段就是地段,模仿深圳南山的案例,买入悉尼Parramatta ,所谓第二市中心时,你也被套牢了;

如果您按照配套齐全,离市区近,学区,地铁,商场加海滩来判断,那墨尔本St Kilda的房价会让您失望。

我在网上查到的公寓两房中价位变化,10年只增加了10%不到,相当于涨幅和通货膨胀持平。

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如果按富人住哪,哪房价贵为依据,作为地段判断,那悉尼Chatswood 以北那些富人区的两房公寓的涨幅程度根本无法证明这个观点。

当我们说买房就要买地段,不是单单指这个区的房价比别人贵,配套比别人全,位置离市中心最近;

而是从实际投资需求上要求这个地点的房子从长期看跑赢大市,并在房地产周期回调时做到价格最小的回撤,租客总是有租赁的需求。

说穿了就是升值保值加稳定租金回报。

我们主观的认为,我们所谓的配套,学区,地铁,政府规划等等条件和升值、保值及加租金回报这三个目的,存有某种内在联系。所以每次买投资房,我们会看这些外在条件。

但我在前面已经举了几个案例说明,就算具备这些条件,两者还是无法建立正的相关联系。

所以让我大胆来说一句话,从投资角度来看,市面所有关于地段的解读都是错的。

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整个日本的人口是呈下降趋势,但是东京人口却呈现上升趋势。

而大部分流入东京的人口都涌入了东京最精华的六区里,文京区,新宿区,港区,千代田区,中央区,台东区,这些区域人口呈现每年10%的速度增加,房租年年递增。

但是想象一下,如果未来这些区域拼命的造摩天大楼,像墨尔本市区一样,房租还会涨吗?房子还会抢吗?

地段的本质是稀缺,是供不应求,愿意买和愿意租的比愿意卖,愿意出租的多。

供不应求。凡是不满足这四个字的,从投资角度来说都不是地段,这个和地理位置没有任何关系,和配套没有关系。

有需求,有供给那不叫地段

没需求,有供给那是垃圾

有需求,没供给或供给不足,这才是地段。

一般的地段就是现在供不应求,但未来需求趋于饱和

好地段就是未来很长时间都供不应求。

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文章的结尾我来抛出另外一个语不惊人死不休的观点:

有些城市根本就没有地段,如国内很多三,四线城市或者像美国休斯顿这种随处可以开发,没有Zoning限制的大都市。

有些城市在某阶段不存在地段或地段阶级不明显,如布里斯本。

投资一定要买在有地段的城市,这样你的投资会简单很多,容易很多,回报也会高很多。

地产投资里有三个杠杆,这三个杠杆就是专业投资者和普通人的区别。第一个就是策略的杠杆,买什么,如何买。

第二个是地段的杠杆,如何买的事半功倍,买在哪。

第三个是金钱的杠杆,如何能买的多,还还的起。

我们未来的系列会以三个杠杆为核心,跟大家逐步道来,敬请期待。

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