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“山雨已来风满楼!”2019年布里斯班房地产市场展望

2018-10-17 来源: 读者来稿 评论0条

2018即将进入尾声,而这一年却注定成为澳洲房地产史上里程碑式的一年,因为它标志着澳洲房地产市场进入了“新常态”,转入了慢车道,正缓缓驶入2019。

“山雨已来风满楼!”2019年布里斯班房地产市场展望 - 1

背景

2007/8年金融海啸曾对美国继而欧洲的房地产市场造成巨大冲击,而澳洲却在陆克文政府的宽松货币政策引导下免于波及。长期的低位利率以及宽松的按揭政策成为澳洲过去10年内房地产市场繁荣的最大推手。

然而,正所谓“出来混,早晚要还的”。由于房地产价格在不正常的供求关系的推动下,已远远背离其价值,形成泡沫,一场市场经济的自我纠正在所难免。2018年,我们见证了澳洲房价的全面下跌,而悉尼墨尔本则以近5%的跌幅(部分suburb超过10%)领跑全局。就地产商而言,以Stockland与 Mirvac两大巨头为例,2018年利润较去年同期预计下降15%。今天摩根斯坦利更是放风,称澳洲房地产市场未来12个月内难有起色。从中不难嗅出,一场房地产市场的冬天已悄然在南太平洋之上拉开大幕。

这样的背景,对于投资人与个体买房人而言,意义是不同的。

对于公寓投资者,由于近年公寓项目纷纷上马(沿布里斯班河两岸的诸如Toowong、Southbank等区为其代表),造成近期内即将开盘的公寓大有扎堆之势, 降价之风已是箭在弦上。布里斯班地标——92层之Skytower近期估价缩水25%,虽然其开放商表示异议,无奈已有投资者将去年购买的楼花打九折出售。据估计,如果没有强力外资注入,那么布里斯班公寓供过于求的现状,将需要本地市场用两年的时间去消化。因此2019年预计大概率仍将以买方市场开局,投资者们将有用较大的选择空间和还价筹码。

而对于二手房(如house)的买家,2019年也将成为更加从容的一年。近期拍卖清盘率(即成功交易的比例)在30-40%间游走,远低于去年全年49%的均值。笔者近期参观了Hamilton区的一场拍卖,参加者寥寥无几,拍卖师几轮叫卖后,居然还是无人出价。难怪部分房地产中介感叹,从前周末一开房门,就有三四十个看房者翘首以待的日子已经一去不复返了。在这种背景下,投资者可以更有挑剔的资本。在2019年,购房者可以对房子的房龄,朝向,建筑面积,土地面积,地理位置做更加耐心的分析,对比与挑选,从而入手性价比最高的物业。

另外,对于个体户开发商而言(比如近些年方兴未艾的“拆一建二”的从业者),应该意识到未来近一两年的价格走势的巨大不确定性。因为拆一建二所涉及的诸多手续,流程,施工往往需要两到三年,而房价能否在这期间达成软着陆并且形成反弹之势尚无定数。因此开发者应全面考虑自身的资金链安全,银行利率上行压力,以及可能面临的售房难度,再做出慎重选择。

回顾即将过去的2018年,房价下跌从曾经的“山雨欲来风满楼”已然变成了现实。这一切在2019年能否尘埃落定,笔者将继续保持关注。

独立撰稿人:安东尼秦

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